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潘英丽

 
 
 

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潘英丽:上海交通大学安泰经济与管理学院金融系主任、教授、博士生导师,上海交通大学现代金融研究中心主任,上海市政府决策咨询特聘专家,上海国际金融中心研究会副会长,中国海运集团公司专家委员会委员。

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房地产价格政治经济学(财经专业)  

2010-03-13 18:32:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文在前一篇文章的基础上作了两点修改和补充,一是引用了美国经济学家2008年发表的论文“房产不是财富”的文章。有兴趣的财经专业在校学生可以找来看看。二是提出征收房屋空置税的政策建议。在两会期间的房价讨论中,房地产开发商坚持房地产价格是市场供求决定的,因此房价上升与他们无关,而且房价的上升似乎是不可避免的。其实这一点不能完全成立。因为政府调整房地产供给和需求的能力是很强的。我认为目录抑制房地产的投机需求显得特别重要。那就是对空置房征税。它既能通过抑制需求而调控房价,而且还将空房挤入市场,增加房地产的供给。因此能从需求和供给两方面调控房价。房地产空置过多显然是很不合理的资源浪费。

 

房地产价格的政治经济学

 

房地产价格的升高越来越牵扯社会的神经。笔者前一段看到美国国家研究局网站上有一篇作者为Willem H. Buiter(2008)的学术论文,讨论房价变动的影响。它的标题是与常识相悖的“房产不是财富”,立即吸引了我的眼球。文章大义是:房地产价格由基本价值和投机泡沫两个部分组成。房产不是财富的命题是指基本价值的变动引起财富的转移而不会产生(刺激消费的)财富效应。泡沫成分的房价上涨通过抵押品产权提款规模的扩大而有助于家庭通过消费信贷将未来消费能力转化为现期实际消费。本文受其启发,谈谈房价的变化对各个利益集团的影响并以此探讨其对中国经济可能的影响。

 

首先从房屋作为耐用消费品的居住功能来看,房价变动涉及到财富在房产多头与空头之间的再分配。通俗地讲,房产多头是指所拥有的房产已超过家庭现期和未来消费需要的家庭,而房产空头则指房产持有量少于现期和未来消费需要的那些家庭。后者通常由城市新人和城市低收入家庭构成。房价上涨意味着财富从后者向前者的转移,意味着贫富差距的扩大。但是由于少有财富的家庭其财富的边际消费倾向(消费增量与财富增量的比例)通常高于富裕家庭,因此房价上涨将会导致社会总消费需求下降的反向财富效应。

 

由于人力资本不可抵押而房地产具有抵押功能,房价上涨便利家庭获得消费信贷,克服耐用消费品未来服务的持续提供与购置时的一次性支付之间的矛盾,有助于增进消费福利。泡沫成分的房价上涨具有刺激未来收入向现期转移,增加现期消费并抑制未来消费的作用。当然这以商业银行提供抵押产权再融资,而负债消费有债务清偿能力支撑为前提的。

 

再从房屋作为非生产性资产的属性来看,房价变动反映投资客与一国货币当局之间的博弈。当中央银行采取过度扩张的货币政策而将实际利率降低到负值的时候,为了抗击通货膨胀风险,投资者就会将资本躲入非生产性实物资产领域。房地产泡沫的形成很大程度上与中央银行过度扩张的货币政策相联系。资产市场上存在通货膨胀预期的自我实现机制。当投资客都认为房价要涨,那么房价就会在他们选择买入时真的涨升起来。在国际资本自由流动场合,一国的房地产泡沫也与国际货币的过度投放以及热钱的流入相联系。无论是美联储而是中国人民银行,货币扩张的初衷都是好的,为了抵御经济衰退或通货紧缩。但是在实业因技术创新衰减(美国场合)或结构严重失衡(中国场合)而低迷时,货币扩张必定会导致资产泡沫的膨胀。由此可见,如果没有结构性变革,扩张性的货币政策就如止痛药,可缓解症状而不能去除病根,并且有令经济体产生依赖或上瘾的风险。

 

另外民间资本为什么大规模增持非生产性资产而不是流入生产性领域?这是发展中国家需要深入研究并认真对待的重大问题。本文在此指出两个主要的原因,一是发展中国家的金融体系因为行政管制过多而普遍存在功能紊乱,市场准入管制太多导致好企业数目太少;上市审批太严导致好企业发行的股票与债券供给不足。二是信用制度不健全与违约惩戒制度缺乏威慑性,使市场主体之间缺乏基本的信任。这就出现了民间资本或者间接流入政府部门或者直接投资非生产性资产的倾向性问题。并由此产生了重要产业流动性持续旱情和资产泡沫时而泛滥的金融二元结构。

 

房价上涨,房地产开发商当然是乐不可支。他们有的头脑清醒,有的盲目乐观;有的顺势而为,有的推波助澜;但庆幸并抓住时机赚钱则是共同的心态。相比较,房地产业的上游产业则没有那么幸运,因为无论是房产还是建材都需要先消化存货才有新的投资以及新投资派生的需求。而眼前这一波由投资客拉动的房地产热能够持续多久则具有很大的不确定性。

 

分析中国经济,政府行为一定要放在核心的地位。政府行为需要从地方政府、中央政府和中央各部门三个角度去分析才算全面。面临房价上涨,地方政府的心态颇为矛盾。房价上涨与房地产投资复苏有助于地方政府土地财政收入的增加,但是地方政府将首当其冲面临巨大的社会压力,而且房价过快上涨的不可持续性使地方政府象上游产业一样很难获得实质性的收益。因此房价稳定在上半年刚性需求复苏水平上的销售量增长将对地方政府最为有利。相比较,中央政府各部门因各自功能和利益的差异会出现较为嘈杂的声音,但更多时候各部门会相对谨慎,以避免发出与中央政府意图不和谐之音。目前各方最为关注的是中央政府对房价的上涨如何看待和反应。

 

毫无疑问,目前政府正在密切关注着房地产市场的变化态势,而市场则更为密切地关注着政府态度会发生什么变化。预测中央政府政策动向是一个相对复杂的问题,本文在此只能指出:政策风向的变化取决于经济是否真正复苏、房价上涨的速度与范围、媒体对民意的反映与政府对民意的重视程度。

 

最后本文给政府提供的政策建议是:借鉴北欧国家的成功经验,在全国范围内对空置期超过一年的住宅持有者开征稀缺资源占用税;同时放宽资本市场融资的准入条件,加快创业板和市政债券市场的建设;创新各种信用风险管理的技术、工具和机制;增强违约惩戒制度的威慑性和合约实施的有效性,以扩宽投资渠道,并提高投资的安全性,这两方面都可减少对房地产的投资需求。 (2010年3月13日改写)

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