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潘英丽

 
 
 

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潘英丽:上海交通大学安泰经济与管理学院金融系主任、教授、博士生导师,上海交通大学现代金融研究中心主任,上海市政府决策咨询特聘专家,上海国际金融中心研究会副会长,中国海运集团公司专家委员会委员。

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房地产价格的政治经济学(通俗版)  

2010-03-13 17:01:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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会期间一个十分热门的话题就是房地产价格。但是各种意见针锋相对、莫衷一是。尽管如此,看得人倒没有无所适从。而是根据自身的地位和利益关系加入某种观点支持或反对的行列。这就是房地产价格的政治经济学,背后是不同利益集团的博弈。现附上本人去年6月发表的奢侈品杂志《至品生活》上的文章。

 

房地产价格的政治经济学

 

随着中国节气夏至的到来, 国内房地产市场也与气候一样开始升温。我不想讨论房价的未来走势,而是想探讨房价为何如此牵扯社会的神经。

 

首先从房屋作为耐用消费品的居住功能来看,房价变动涉及到财富在房产多头与空头之间的再分配。房产多头是指所拥有的房产已超过家庭现期和未来消费需要的家庭,而房产空头则指房产持有量少于现期和未来消费需要的那些家庭。后者通常由城市新人和城市低收入家庭构成。房价上涨意味着财富从后者向前者转移,意味着贫富差距的扩大。如果后者的财富边际消费倾向(消费增量与财富增量的比例)高于前者,房价上涨将会导致社会消费需求的下降。

 

其次从房屋作为非生产性资产的属性来看,房价变动反映投资客与一国货币当局之间的博弈。房地产泡沫的形成很大程度上与一国中央银行过度扩张的货币政策相联系。无论是美联储而是中国人民银行,货币扩张的初衷都是好的,为了抵御经济衰退或通货紧缩。但是在实业因技术创新衰减(美国场合)或结构严重失衡(中国场合)而低迷时,货币扩张必定导致资产泡沫的膨胀。由此可见,扩张性的货币政策就如止痛药,可缓解症状而不能去除病根,并有依赖或上瘾的风险。资产市场上存在通货膨胀预期的自我实现机制。当投资客都认为房价要涨,那么房价就会在他们选择买入时涨起来。特别是在金融体系存在功能性紊乱,好企业发行的股票与债券供给不足时,资产泡沫更易泛滥成灾。

 

房价上涨,房地产开发商当然是乐不可支。他们有的头脑清醒,有的盲目乐观,有的顺势而为,有的推波助澜,但庆幸并抓住时机赚钱则是共同的心态。相比较,房地产业的上游产业则没有那么幸运,因为无论是房产还是建材都需要先消化存货才有新的投资以及新投资派生的需求。而眼前这一波由投资客拉动的房地产热能持续多久则具有很大的不确定性。

 

分析中国经济,政府行为很大程度上处在核心的地位。政府行为需要从地方政府、中央政府和中央各部门三个角度去分析才算全面。面临房价上涨的地方政府心态颇为矛盾。房价上涨与房地产投资复苏有助于地方政府土地财政收入的增加,但是地方政府将首当其冲面临巨大的社会压力,而且房价过快上涨的不可持续性使地方政府象上游企业一样很难获得实质性收益。因此房价稳定在上半年刚性需求复苏水平上的销售量增长将对地方政府最为有利。相比较,中央政府各部门因各自功能和利益的差异会出现较为嘈杂的声音,但更多时候各部门会相对谨慎,以避免发出与中央政府意图不和谐之音。目前各方最为关注的是中央政府对房价的上涨如何看待和反应。

 

毫无疑问,目前政府在密切关注着房地产市场的变化态势,而市场则更为密切地关注着政府态度会发生什么变化。预测中央政府政策动向是一个相对复杂的问题,限于篇幅本文只能指出:政策风向的变化取决于经济是否真正复苏、房价上涨的速度与范围、媒体对民意的反映与政府对民意的重视程度。(2009年6月27日午间完成)

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